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  4月13日上午9点钟,在济宁高新区人民法院行政审判庭里,一场关于社区服务用房权属的辩论正在激烈进行。济宁市任城区龙城美墅小区业委会起诉济宁市房产管理局为山东九巨龙房地产开发集团有限公司颁发的房屋所有权证书不合法,九巨龙公司作为第三人参与了审判。双方“争抢”的焦点是龙城美墅1274平方米的社区服务用房的产权。

  位于太白路草桥口西侧的龙城美墅是商品房,共有14排楼,2000余名居民。小区居民2010年入住,到现在也有6个年头了。2014年年底,小区在街道和社区的指导下成立了业委会。刚刚成立时,业委会对工作不熟悉,正巧作为“邻居”的水景花苑小区在业委会的积极活动下,小区环境发生了很大变化。有了这样一个好榜样,龙城美墅也开始为居民的利益出谋划策。第一个问题就是社区服务用房的归属问题。

  据了解,水景花苑有一个270平方米的社区服务用房,此前一直被物业作为杂物室使用。2014年年初,经过和物业公司、开发商多次协商,最终该用房的权属划给了业主委员会,作为居民的活动中心使用。有了载体,济阳街道积极向有关部门争取政策,很快配套了跑步机、图书等文化体育用品,并面向小区开放,现在已成为居民休闲娱乐的好去处了。

  这一切被相隔不远的龙城美墅居民看在眼里。同样是九巨龙公司开发的楼房,同样有一片社区服务中心,而且面积比水景花苑大四五倍,可居民却丝毫没有享受到任何权益。在草桥口社区的帮助下,龙城美墅业委会和开发商进行了协商,但结果并不理想。

  “多年前,房子的一楼确实是为居民提供服务用的。”草桥口社区居委会主任张爱华介绍,该房在小区的规划图上就是社区服务中心,一楼划分了儿童活动区、图书室等服务区,二楼有3间房屋作为物业用房。此前社区还引进了器材、图书等供居民使用,然而2013年3月份,开发商突然将一楼所有的东西都撤了出来,将其改造成了员工宿舍。而且,还在2013年4月份向济宁市房产管理局提交申请,为该用房办理了房产证,这一切业主并不知情。

  山东宏易律师事务所律师王家伦是龙城美墅业委会的代表律师,据他介绍,《中华人民共和国物权法》第七十三条提到,“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”按照规划图,社区服务用房在设计之初就是为居民服务的公共场所,应该属于全体业主所有。

  在庭上,开发商对这一说法提出异议。他们都以为,《物权法》第七十三条只明确提到了物业服务用房归业主所有,因此他们在办理房产证时,并未将三间物业用房共70多平方米纳入进来,至于其他1000多平方米,是原告方对法条理解有误。“通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设,本着谁投资谁受益原则,配建的社区办公用房应该属于开发商。”开发商认为,如果居委会要用,政府能够最终靠行政征收或租赁方式获得使用权。其法律依据是民法根本原则和《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”

  而且,开发商提到,在最初和业主签订购房合同时,补充协议中第九条特别注明了,“该商品房所在小区的社区服务中心及幼托中心等公共设施归出卖人所有。”因此,业委会的要求是不合理的。作为被告方的济宁市房产管理局认为,开发商在要求办理房产证时所提供的资料符合《房屋登记办法》相关法律规定,他们是依据法定程序给予登记。至于没有在小区内公示,是因为房屋初始登记本身就是一种公示,没有特别要求在小区内公示。

  “如果按照开发商所说,按照法律规定社区服务用房就属于其所有,那么还有必要在附加条款中强调这一点么?而且,还是在没有告知业主的情况下办理的房产证。”王家伦说,即使确实签订了附加条款,如果不符合法律规定,一样是无效的。

  记者了解到,为满足居民的生活需要,很多城市都规定开发商在规划时,必须建造社区服务用房、幼儿园等配套设施。去年惠州市就出台规定,要求1000户(套)以下的社区按照600平方米的标准配套公共服务用房。不按此标准建设的新建社区将不予以验收,公共服务设施建好后应无偿移交给所在地县(区)政府,产权属于县(区)政府。济宁市也于2006年制定了《济宁市市中区人民政府关于加强和改进社区建设工作的意见》,“新建居住小区和旧城区连片改造居民区的社区居委会办公和服务用房,不低于300平方米建设标准。”但事后,很多社区发现公共服务用房只存在于规划图中,现实中往往或者缩了水,或者根本看不到。

  “即使法院最终判决所属权归开发商,我们也会继续就其更改房子用途进行民事诉讼。”王家伦说。其实,关于社区服务用房的归属问题,也是这些年才慢慢进入人们的视线。人们的维权意识越来越强,但相关的法律解释却没有跟得上。他查阅了不少资料,也找了不少案例,始终没找到对此项内容的明确解释,也没有案例可以借鉴。“关于小区内的车位、物业用房等归属权问题此前都有过案例,但唯独社区服务用房没有。”

  王家伦在法庭上提出,如果按照开发商的说法,房屋所有权属于开发商所有,那就享有占有、使用、收益、处分的权利,恰如目前的状况,用作员工宿舍,那此前规划中设计的儿童活动室、图书室等用途又该怎么来实现呢?

  当天,法庭并未对案件作出裁决,双方律师也在积极搜集相关证据材料佐证自己的观点,最终的裁判会走向哪里还是未知数。究其根源,还是因为没明确的法律规定,才使得双方在不同的法条上争论不休。相信此次裁决将给这一空白写上重要的一笔,也希望相关解释可以尽快完善。

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